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未经配偶同意低价出卖共有房屋

时间:2023/3/6 浏览次数:128次 【返回】


未经配偶同意低价出卖共有房屋

北京海淀区法院:恶意串通、损害第三人利益签订的房屋买卖合同无效

  近日,北京市海淀区人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案,由于交易时房屋为夫妻共同财产,且未经配偶同意侵害其利益,判决买卖合同无效。

  原告周女士与张先生原系夫妻。2008年,双方婚姻关系存续期间购买了涉案房屋。2014年下半年,张先生告知周女士,欲将涉案房屋租给杨先生与辛女士,虽遭到周女士极力反对,但张先生执意将房屋门卡、钥匙等交付杨先生与辛女士。

  2020年,周女士与张先生离婚,约定涉案房屋归周女士所有,房屋贷款由周女士偿还。周女士向杨先生、辛女士提出收回房屋,但遭到拒绝,此时周女士才得知在其不知情的情况下,2016年张先生与杨先生签订了房屋买卖合同,以550万元将房屋卖给杨先生,且售卖价格远低于当时房屋市价。周女士认为张先生在签订房屋买卖合同时,涉案房屋系她与张先生的夫妻共同财产,张先生无权出售房屋。现双方协商未果,故周女士将张先生、杨先生、辛女士诉至法院。

  被告杨先生、辛女士辩称,2014年6月,其夫妇二人与张先生、周女士以口头方式达成房屋买卖合同,约定将张先生、周女士名下的涉案房屋出售给他们,购房款为550万元。口头协议达成当月,张先生与周女士将房屋交付给他们,房屋一直由其夫妇居住,相关费用也一直由其夫妇缴纳。2014年7月5日,杨先生转账支付购房款300万元。2016年4月24日,张先生与杨先生补签了《北京市存量房屋买卖合同》。2016年6月30日,杨先生又转账支付购房款200万元。在口头达成房屋买卖合同时,张先生与周女士告诉他们涉案房屋有贷款尚未偿还,且张先生与周女士希望使用房屋的学区名额,故其未支付剩余50万元购房款,亦未催促办理房屋过户手续。现其认为房屋买卖合同是各方真实意思的表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同,故不同意周女士的诉讼请求。

  在案件审理过程中,张先生表示其没有将出售房屋的事情告知周女士。其有求于杨先生的叔叔,故在明知房屋交易价格较低的情况下,将房屋出售给杨先生。同时,法院依周女士申请,委托房地产评估公司对涉案房屋在2014年6月15日的市场价值进行评估,评估价格为952万元。

  法院审理后认为,涉案的《北京市存量房屋买卖合同》签署人是张先生与杨先生,辛女士在庭审中明确表示追认杨先生签订合同的行为。在杨先生、辛女士未能提供充足有效的证据证明其与张先生、周女士就购买房屋达成口头约定的情况下,该合同应当认定为张先生与杨先生、辛女士签订的合同。

  购买房屋无论对于出卖人,还是买受人而言均属于重大事项。按照交易惯例,出卖人、买受人应当知悉买卖的房屋市场价格,故法院据此认定张先生、杨先生、辛女士在达成房屋买卖合意时知悉涉案房屋的市场交易价格。通过法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见,张先生与杨先生、辛女士约定的房屋价格远远低于该房屋的市场交易价格,而该行为客观上对于周女士的利益造成了损害,法院认定张先生与杨先生、辛女士构成恶意串通,损害了第三人利益。鉴于此,张先生与杨先生、辛女士于2016年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属于无效合同。

  关于周女士要求杨先生、辛女士返还房屋的诉讼请求,因房屋买卖合同是张先生与杨先生、辛女士签订的,杨先生、辛女士基于该合同居住使用了涉案房屋,周女士不是房屋买卖合同的缔约人。现该房屋买卖合同虽被法院确认为无效合同,但周女士基于房屋买卖合同纠纷要求杨先生、辛女士返还房屋,缺乏相应的法律依据,故法院对于周女士的该项诉讼请求,不予支持。(倪虹)

  法官说法

  《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。即恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的合同为无效合同。

  合同的无效,也分为绝对无效与相对无效。对于恶意串通损害国家、集体利益的合同,属绝对无效合同,在诉讼过程中法院可依职权进行审查,主动确认合同无效。对于恶意串通损害第三人利益的合同,属相对无效合同,在当事人不主张合同无效的情况下,法院不主动审查合同效力。该案属侵犯特定第三人利益合同,系相对无效的合同,法院依周女士的诉讼请求依法对涉案合同效力进行了审查。

  本案中,涉案房屋的鉴定价值是952万元,而杨先生与张先生的交易价格为550万元。房屋买卖对杨先生、张先生均是人生重大事项,双方均应当知晓涉案房屋的市场价格。同时,杨先生、张先生于2016年4月即签订了《北京市存量房屋买卖合同》,截至周女士提起本案诉讼已逾4年。在这4年的时间里,杨先生完全可以要求周女士在《北京市存量房屋买卖合同》上签字确认,而杨先生却没有要求周女士签字确认,可见杨先生对周女士采取了回避的态度。综合以上情形,杨先生、张先生知道房屋的市场价格时,仍然以远低于市场价的价格进行交易,该价格严重损害了周女士的利益,应认定杨先生、张先生存在恶意串通,合同应为无效。


     文章来源:人民法院报









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