原告：李某

被告：张某某、刘某某

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：（2010）深宝法民三初字第×××号

民事代理词

尊敬的审判员：

经本案原告李某委托，并受广东君言律师事务所指派，我作为原告的代理人参加了包括开庭审理在内的各项庭审活动。现针对争议焦点及本案事实，本代理人发表如下代理意见：

一、未经合意处分夫妻共同财产，其行为构成无权处分。无权处分人与相对人签订的合同属于无效合同。

在本案中，涉案房产由原告与被告张某某在婚后购买，属于夫妻共同财产。在未经离婚析产时，夫妻双方对房产的享有并非按份共有，而是共同共有。在重大财产处置时，家事代理权不能作为侵害夫妻另一方财产权益的借口。因此，在双方分居期间，张某某未经原告同意而处分房产，其行为构成无权处分。

无权处分之法律后果，依《合同法》第51条规定，未经权利人追认，无权处分人与相对人签订的合同无效。结合本案来看，原告在知道房产已被张某某私自出卖后，明确表示反对并通过诉讼途径追讨房产，该行为已经表明，原告作为房产共有人，不同意张某某出卖房产。因此，张某某与相对人刘某某签订的买卖合同无效。

二、在保护妇女权益、静态财产关系与动态交易安全上，应对前两者进行价值取向，本案不应适用善意取得。

依《妇女权益保护法》第31条规定：“在婚姻、家庭共有财产关系中，不得侵害妇女依法享有的权益。” 该法第四十七条规定：“妇女对依照法律规定的夫妻共同财产享有与其配偶平等的占有、使用、收益和处分的权利，不受双方收入状况的影响。”张某某在婚姻破裂时，为达到转移独吞财产目的而处置房产，严重侵害原告利益，该行为应受到法律否定。

依据《物权法》第106条规定，善意取得的前提之一是以合理价格受让，但张某某与刘某某之间的交易价仅为81000元，远低于原购置价381000元；且刘某某无证据证明以市场价进行交易并支付对价，因此刘某某不能善意取得该房产。

《妇女权益保护法》赋予妇女在权益受损时可寻求各种行政或法律救济，在家庭财产上也不例外。如果认可房产取得的合法性，则对原告毫无公平可言。在已办理房产转移登记情形下，要求返还财产则破坏交易秩序。在妇女权益保护、公平与秩序发生冲突时，结合本案实际情况，涉案房产不应以善意取得来决定归属。因此，本案不应适用善意取得制度，应按合同无效来处理。相对人刘某某取得的房产，应返还给原告。

三、基于依赖而利益受损，相对人可要求无权处分人赔偿损失。

张某某为一己私利而无权处分夫妻共同财产，其行为构成重大过错，依法应承担赔偿损失之法律后果。刘某某依房地产登记上的产权人，误以为张某某是该房产的完全权利人，能自由处分该房产。基于信赖，刘某某与张某某签订房屋买卖合同。在合同被确认无效后，刘某某产生的损失和可期待利益，均可依法向张某某追偿。

因原告的各项主张合理合法，依法应予以支持。以上代理意见，提请法庭考虑，请予采纳为盼。

 

 

                                                   代理人：  陆 歆 律师  

                                                    二〇一〇年七月十五日