——新疆乌鲁木齐中院判决梦洁公司诉众和宏盛公司等房产转让纠纷案        

裁判要旨

第三人善意取得了地上建筑物（房产）并已办理了手续，名为承包、实为租赁的承租人以侵害其优先购买权为由，要求撤销第三人的登记手续，该主张不应予以支持。

案情

  　　2002年5月9日，乌鲁木齐市梦洁家具制造有限公司（以下简称梦洁公司）与原乌鲁木齐市沙依巴克区九家湾村委会（以下简称九家湾村委会）签订了《九家湾三组综合楼承包经营合同》。该合同约定，九家湾村委会同意梦洁公司承包经营九家湾饭店（包括饭店楼房一栋即地下室一层地上一至四层，院内停车场以及车库，路边门面和九家湾饭店账面所有不动产）；梦洁公司承包经营期限为15年，自2002年7月1日至2017年6月30日止；每年缴纳承包费15万元……合同签订后，原告梦洁公司与原九家湾村委会按约履行该合同。2004年，乌鲁木齐市为加快城市化进程，对包括乌鲁木齐市沙依巴克区九家湾村在内的乡村进行撤村建居。在乌鲁木齐市沙依巴克区九家湾村三组余留资产的基础上开办成立了乌鲁木齐众和宏盛实业发展有限责任公司（以下简称众和宏盛公司）。随后，众和宏盛公司在《九家湾三组综合楼承包经营合同》上加盖公章，继续履行原合同。

  　　2006年7月21日，众和宏盛公司与新疆壹陆壹房地产开发有限责任公司（以下简称房产公司）签订一份《征迁补偿协议书》，协议约定，众和宏盛公司同意房产公司在紧靠乌鲁木齐市西外环路北侧的现九家湾饭店停车场所在地上开发建设住宅小区，房产公司征用的土地面积以附图中的红线内面积为准；房产公司同意以货币形式支付给众和宏盛公司人民币370万元，作为对众和宏盛公司该块土地使用权及地上所有建筑物的一次性征迁补偿费；众和宏盛公司现有租赁户的实际损失由房产公司承担；众和宏盛公司在该地块上的建筑物归房产公司所有，众和宏盛公司不得作任何拆除；众和宏盛公司协助将合同约定内的土地过户到房产公司名下，配合房产公司办理开发建设所需的一切手续，并负责该地块上房产，地产灭籍工作。协议签订后，被告房产公司按约定向被告众和宏盛公司支付了第一笔征迁补偿费100万元。

  　　梦洁公司向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院提起诉讼，称其与九家湾村委会签订的合同名为承包经营，实为租赁合同，而众和宏盛公司在未通知梦洁公司且未向有批准权的人民政府履行审批手续的情况下，转让国有土地使用权。梦洁公司请求法院判决《征迁补偿协议书》无效。

  　　法院另查明：众和宏盛公司系以划拨形式取得两被告签订征迁补偿协议内的土地使用权。2008年6月19日，乌鲁木齐市政府召开建设项目规划集中审批会议，研究拟决定对被告众和宏盛公司九家湾饭店用地挂牌出让。

裁判

  　　沙依巴克区人民法院认定房产公司依《征迁补偿协议书》受让取得乌鲁木齐市西环南大街4633九家湾饭店所属土地的形式不符合法律和政策的规定，判决房产公司与众和宏盛公司订立《征迁补偿协议书》无效。

  　　房产公司不服，向乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉。

  　　乌鲁木齐市中院认定：《征迁补偿协议书》从内容看只是约定对该宗土地上附着物的定向补偿，所征迁补偿范围只限房产不包括土地，虽然协议中有涉及国有划拨土地内容，但仅是双方意向，协议中双方也约定将向土地管理部门办理有关使用权登记变更手续，且土地部门已受理双方申请，批准对该地按照“招，拍，挂”的方式处置。该院判决：撤销沙依巴克区人民法院相关判决，驳回被上诉人梦洁公司的诉讼请求。

评析

  　　本案焦点有三个：

  　　一、当事人之间订立的《征迁补偿协议书》是否有效

  　　房产公司与众和宏盛公司订立的《征迁补偿协议书》从该征迁补偿协议内容看，只是约定对该宗土地上附着物的定向补偿，所征迁补偿的范围只限房产不包括土地。故协议并非土地使用权转让协议，而实质是地上建筑物征迁补偿协议。虽然双方转让协议中涉及国有划拨土地内容，但仅是双方意向，且双方已按照国家土地管理政策法规办理了相应的行政审批手续，土地管理部门已受理并按照国有划拨用地“招，拍，挂”的方式开始处置。根据我国城市房地产管理法第四十条的“以划拨方式取得的土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，众和宏盛公司转让该宗国有划拨用地，经过了土地管理部门的批准，并按照“招，拍，挂”的方式开始处置，符合国家法律，行政法规及政策的规定。原审判决认定“房产公司依《征迁补偿协议书》受让取得乌鲁木齐市西环南大街4633号九家湾饭店所属土地”属于认定事实错误。

  　　二、第三人善意取得了地上建筑物（房产）并已办理了手续，承租人以“侵害其优先购买权”为由要求撤销第三人的登记手续的主张应否支持

  　　我国物权法第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的、善意、对价受让且占有该财产，并已办理了登记手续的，即使用出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。本案中上诉人房产公司就是以财产所有权转移为目的，善意、对价受让了众和宏盛公司所属地上房屋，且已办理了登记手续，取得了房屋产权证，可以对抗承租人梦洁公司“优先购买权”的主张。

  　　这里还需说明一点，我国物权法第一百零六条在规定善意取得的制度时，其内容是无处分权的人，本案中众和宏盛公司对其所属的地上附着物是有处分权的，但是相对于梦洁公司的优先购买权来说，也可以认为众和宏盛公司是不能将该地上附着物任意处分给他人的，因此，这一点与法律规定也是相符的。同时，法律也未禁止对有处分权的行为不适用善意取得制度。从立法者本意来看，确立善意取得制度就是为了保护第三人的合法权益和正常的合法交易秩序。

  　　三、承租人将租赁合同订为承包经营合同，应承担什么后果

  　　梦洁公司与众和宏盛公司订立了《九家湾三组综合楼承包经营合同》，在订立合同时，梦洁公司应当预见到作为承包经营合同是不存在对该标的物的优先购买权的，而且该合同对外有公示效果，即第三人可能因此认为，梦洁公司无优先购买权的结果。因此，众和宏盛公司对标的物在其承包经营期间进行处分，梦洁公司应预见到这一后果。而且，作为善意购买人的房产公司，其没有义务探究该合同是否是名为承包、实为租赁。虽然二审法院在审理该案时将合同界定为“租赁合同”，但综合全部事实经过来看，并不影响这一后果的发生。

  　　本案案号为：（2008）沙民三初字第697号；（2009）乌中民四终字第289号

  　　案例编写人：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院  程慧玲